Het principeverzoek wordt in de praktijk vaak gebruikt om te onderzoeken of de gemeente planologisch wil meewerken aan een bouwplan. Het is een snel en relatief goedkoop instrument. Hoe werkt het?
Bouwplan past niet in het bestemmingsplan
Aan de tekentafel ontstaan regelmatig mooie bouwplannen. Helaas biedt het bestemmingsplan niet altijd voldoende ruimte om deze plannen te realiseren. Dat komt meestal doordat het bestemmingsplan conserverend van aard is. Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast, maar biedt geen ruimte voor (grootschalige) afwijkingen daarvan. Natuurlijk kan de gemeente het bestemmingsplan wijzigen (artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening) of een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan (artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) verlenen, maar daarvoor moet wel eerst een aanvraag worden ingediend en een uitgebreide procedure worden doorlopen.
Afwijkingsprocedures kosten tijd en geld
De procedures om een bestemmingsplan te wijzigen of van het bestemmingsplan af te wijken zijn uitgebreid en kosten relatief veel tijd. Een aanvraag moet van tal van stukken worden voorzien en dat is redelijk kostbaar. Daar komt bij dat de gemeente beleidsvrijheid heeft om wel of niet mee te werken aan een initiatief dat niet past in het bestemmingsplan. Deze vrijheid maakt dat de gemeente niet hoeft mee te werken aan een op zichzelf bezien goed bouwplan. Niet iedere aanvraag mondt dus uit in een vergunning.
Principeverzoek als alternatief
Hoe komt u er snel en voordelig achter of de gemeente de beleidsvrijheid om mee te werken aan uw bouwplan zou willen gebruiken? Of de gemeente positief staat tegenover uw bouwplan?
U kunt bij de gemeente een principeverzoek indienen. De meeste gemeenten hebben daarvoor op de website formulieren die u kunt invullen en indienen.
Hoe concreter en vollediger uw principeverzoek des te concreter de reactie op uw verzoek. U hoeft uw plan echter niet tot in detail uit te werken.
Normaal gesproken krijgt u binnen 2 tot 12 weken een reactie op het verzoek. Soms heeft de gemeente aanvullende vragen. Een procedure om van het bestemmingsplan af te wijken duurt al snel 40 weken en dat is zonder procedure bij de Raad van State.
Behalve dat u sneller weet of de gemeente wenst mee te werken aan uw bouwplan, hoort u ook meteen onder welke voorwaarden de gemeente dat eventueel wil doen. U kunt daarmee vroegtijdig rekening houden bij het verder uitwerken of aanpassen van uw plan. Dat kan een besparing van ontwerpkosten opleveren.
Legeskosten
Voor de behandeling van het principeverzoek moet u leges betalen. De hoogte daarvan verschilt per gemeente, maar de legeskosten zijn doorgaans veel lager dan de legeskosten voor een aanvraag om het bestemmingsplan te wijzigen of van het bestemmingsplan af te wijken. Ook worden de legeskosten voor het principeverzoek vaak verrekend met de legeskosten die u verschuldigd bent voor de aanvraag voor een omgevingsvergunning die op een positieve reactie op het principeverzoek volgt.
Buitenwettelijk
Het principeverzoek is een buitenwettelijke aanvraag. Nergens zult u in de wet terugvinden dat u bij de gemeente een principeverzoek kunt indienen. U zult ook nergens kunnen lezen binnen welke termijn de gemeente op het principeverzoek moet beslissen en wanneer de gemeente verplicht is om het verzoek te honoreren. De ervaring leert evenwel dat gemeenten principeverzoeken redelijk snel afhandelen.
Als de gemeente niet positief beslist op uw principeverzoek kunt u daartegen geen actie ondernemen. Wel kunt u om een gesprek vragen om te achterhalen onder welke voorwaarden de gemeente eventueel wel zou willen meewerken, maar het maken van bezwaar of het instellen van beroep behoort dus niet tot de mogelijkheden. Als u daarvoor zou willen kiezen moet u een officiële aanvraag indienen. Zo’n aanvraag zal tot een formeel besluit leiden en daartegen kunt u een rechtsmiddel aanwenden.
Als de gemeente positief heeft beslist is dat overigens geen garantie dat u de omgevingsvergunning gaat krijgen. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Dat neemt niet weg dat het principeverzoek een praktisch instrument is voor een initiatiefnemer, die snel en relatief goedkoop wil weten of de gemeente positief staat tegenover zijn bouwplan.
Vragen naar aanleiding van deze blog of meer willen weten over dit onderwerp, neem gerust contact op met één van onze specialisten.