Uit het vandaag verschenen NOS-artikel ‘Pyjama-protest Amsterdamse studenten tegen nieuwe regels woningdelen’ volgt dat de gemeente Amsterdam, net als veel andere studentensteden, grip probeert te krijgen op het toenemende aantal huizen dat wordt opgesplitst in aparte kamers. Om die reden heeft de gemeente Amsterdam een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. De gewijzigde regels zullen niet alleen gevolgen hebben voor de studenten die een kamer zoeken maar ook voor verhuurders die kamers verhuren en (nog) niet voldoen aan deze nieuwe spelregels van de gemeente.
Bent u als verhuurder voldoende op de hoogte van de regels die in uw gemeente gelden voor kamerverhuur? Uit deze blog zal volgen dat kamerverhuur niet alleen betekent dat u goede afspraken maakt met de huurders (huurrecht) maar dat ook van belang is om te weten welke gevolgen kamerverhuur heeft in relatie tot de gemeente (bestuursrecht).
Wat is kamerverhuur?
Kamerverhuur is een vorm van verhuur van woonruimte. Bij kamerverhuur is sprake van onzelfstandige woonruimte. Dit houdt in dat de kamer geen eigen toegang heeft en dat wezenlijke voorzieningen zoals toilet, badkamer en/of keuken in de kamer ontbreken. Deze voorzieningen worden gezamenlijk gebruikt door de verschillende huurders.
Kamerverhuur en het bestemmingsplan
Om ervoor te zorgen dat wonen en leefbaarheid in de gemeente beschermd worden, stellen gemeenten regels op die gevolgen kunnen hebben op de kamergewijze verhuur van woonruimte. Zo is in de planvoorschriften van het bestemmingsplan opgenomen welke bestemming op de woning rust. Veelal zal sprake zijn van de bestemming ‘wonen’. Dat wonen is toegestaan in de woning betekent echter niet per definitie dat ieder vorm van wonen is toegestaan. Voor de uitleg van het begrip ‘wonen’ zal in de definitiebepaling gekeken moeten worden naar wat de gemeente met dit begrip heeft bedoeld. Het kan zijn dat daaruit volgt dat de woning uitsluitend mag worden gebruik ten behoeve van één huishouden of dat expliciet kamerverhuur is uitgesloten. Op die manier proberen gemeenten kamergewijze verhuur in beginsel tegen te gaan.
In sommige gevallen is het begrip ‘wonen’ echter niet nader gedefinieerd. Het ontbreken van een definitie van ‘wonen’ kan volgens een eerdere uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) tot gevolg hebben dat vrijwel alle woonvormen, waaronder begrepen kamerverhuur, zijn toegestaan waartegen het college niet handhavend kan optreden. Ook oordeelde de Afdeling op 23 januari 2019 dat het verhuren van kamers in het eigen huis niet zonder meer verboden is als het bestemmingsplan het begrip ‘wonen’ niet nader definieert.
Als kamerverhuur in strijd is met het bestemmingsplan dan kan verhuurder een omgevingsvergunning bij het college van burgemeester en wethouders aanvragen. De gemeente kan kamerverhuur in afwijking van het bestemmingsplan, al dan niet op basis van een kruimelgevallenregeling, toestaan.
Kamerverhuur en de Huisvestingswet en -verordening
Ook de Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad te sturen. Zo kan een vergunningplicht gelden voor het veranderen van de woonruimtevoorraad. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als zelfstandige woonruimte wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Verhuurder zal voor de woning dan een omzettingsvergunning (ook wel onttrekkingsvergunning) moeten aanvragen.
De voorwaarden waaraan moet worden voldaan om een omzettingsvergunning te krijgen verschillen per gemeente. Iedere gemeente stelt namelijk een eigen Huisvestingsverordening veelal in combinatie met beleidsregels, vast.
Neem nu bijvoorbeeld Amsterdam, om ervoor te zorgen dat de woningvoorraad van Amsterdam een goede balans houdt tussen onzelfstandig en zelfstandige woonruimte en om de leefbaarheid te beschermen zijn onlangs nieuwe regels voor kamerverhuur in de Huisvestingsverordening 2020 voorgesteld. Zo wordt in Amsterdam per wijk een maximum voor het aantal te verlenen vergunningen voor kamerverhuur ingevoerd. Daarnaast gaat een maximum aantal vergunningen per gebouw gelden.
Handhaving, last onder dwangsom of bestuurlijke boete
Als u niet voldoet aan de bestemmingsplanregels of de regels uit de Huisvestingsverordening dan riskeert u handhavend optreden door de gemeente. De gemeente zal bijvoorbeeld door het opleggen van een boete of een last onder dwangsom van de woningeigenaar verlangen dat de illegale situatie wordt beëindigd. Uit de beginselplicht tot handhaving volgt dat slechts van handhaving mag worden afgezien als sprake is van concreet zicht op legalisatie. Hiervan is in de regel sprake als er een vergunningaanvraag is ingediend of spoedig zal worden ingediend.
Handhaving kan ook betekenen dat een verleende omzettingsvergunning wordt ingetrokken als bijvoorbeeld niet wordt voldaan aan de vergunningsvoorwaarden.
Spanningsveld tussen handhaving en huurbescherming
Voor veel verhuurders is een opgelegde boete en/of last en het niet kunnen legaliseren van de situatie een reden om het verhuren van kamers spoedig te willen staken. Vanwege de vergaande mate van huurbescherming van de huurders kan de verhuurder hierdoor echter in een lastige situatie komen te verkeren. Verhuurder kan de huurders dan niet zomaar op straat zetten terwijl hij wel tijdig moet voldoen aan de regels van de gemeente op straffen van een boete of dwangsom.
Om te voorkomen dat u in deze spagaat terecht komt, is het van belang om goed naar de bestemmingsplanvoorschriften te kijken en na te gaan of kamerverhuur rechtstreeks is toegestaan. Daarnaast is het raadzaam om ook de Huisvestingsverordening van de gemeente te controleren op de vraag of een omzettingsvergunning nodig is.
Heeft u verdere vragen over dit onderwerp? Neem contact op met een van de vastgoedadvocaten van Rensen advocaten te Alkmaar