Een strook grond aan het water, een steiger die er al jaren staat en twee buren die allebei zeker weten dat zij in hun recht staan: het is een geschil dat vaker voorkomt dan je zou denken, zeker rond plassen, sloten en rivieren waar de kadastrale grens allang niet meer overeenkomt met de werkelijkheid op de grond. In een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is opnieuw duidelijk gemaakt hoe de regels rond bezitsverkrijging door verjaring bij percelen die aan water grenzen precies uitwerken.
In deze blog lichten we de belangrijkste juridische lijnen toe: hoe bezit van grond aan het water ontstaat, welke rol de oeverlijn en artikel 5:29 BW daarbij spelen, en wat de gevolgen zijn wanneer een eigenaar te lang wacht met optreden.
Een voorbeeld uit de praktijk
Denk aan twee buren aan hetzelfde water. De ene partij is eigenaar van een waterperceel, de andere van een aangrenzend grondperceel. Enkele decennia geleden hadden de toenmalige eigenaren van het grondperceel beschoeiing aangelegd, grond gestort en een steiger geplaatst, waardoor de feitelijke situatie op enig moment niet meer overeenkwam met de kadastrale grens: er ontstond een strook grond die feitelijk bij het ene perceel hoorde, maar kadastraal tot het andere perceel bleef behoren.
Jaren later ontstond discussie: is de strook door verjaring eigendom geworden van de gebruiker?
Bevrijdende verjaring: hoe wordt u eigenaar van een strook grond?
De kern van het verjaringsleerstuk zit in de samenhang tussen twee wetsartikelen. Artikel 3:306 BW bepaalt dat de rechtsvordering tot revindicatie (het opeisen van een zaak door de eigenaar) na twintig jaar verjaart. Artikel 3:105 BW koppelt daar een belangrijk gevolg aan: wie op het moment waarop die verjaringstermijn voltooit het bezit van de zaak heeft, wordt daarvan eigenaar. Dit heet bevrijdende verjaring en werkt los van de vraag of de bezitter te goeder trouw was. Zelfs een bezitter die weet dat hij niet de rechtmatige eigenaar is, kan dus na twintig jaar eigenaar worden.
Voor deze vorm van eigendomsverkrijging is één ding doorslaggevend: is er sprake geweest van bezit, en zo ja, vanaf welk moment? Bezit is meer dan enkel gebruik. Er moet sprake zijn van een bezitsdaad: een handeling waaruit blijkt dat iemand de zaak voor zichzelf houdt, als heer en meester, zonder de eigendom van een ander te erkennen.
Welke handelingen gelden als bezitsdaad bij een waterperceel?
Bij grond die aan water grenst, geldt dat het aanleggen van beschoeiing, het storten van grond en het oprichten van een steiger door de oevereigenaar wél als bezitsdaden kunnen kwalificeren. Deze werken verplaatsen namelijk de oeverlijn, en daarmee ook de grens tussen de percelen. Wie zulke ingrepen zonder toestemming van de waterperceel-eigenaar uitvoert, neemt feitelijk bezit van een stuk grond dat kadastraal (nog) niet van hem is.
Van belang is dat het niet uitmaakt of de strook ook via het aangrenzende erf bereikbaar zou zijn geweest, of dat een derde er via een andere route toegang toe had. Waar het om gaat, is of de oeverlijn feitelijk is verlegd door de werkzaamheden. Is dat het geval, dan is bezit gevestigd op het gehele stuk grond tussen de oorspronkelijke en de nieuwe oeverlijn.
De oeverlijn en artikel 5:29 BW: aanwas versus opzettelijke droogleg
Een interessant technisch punt betreft artikel 5:29 BW. Dat artikel regelt dat de eigendomsgrens van een langs water gelegen erf zich verplaatst wanneer de oeverlijn verschuift door natuurlijke aanwas of afslag. Verandert de waterlijn op natuurlijke wijze, dan verschuift de eigendomsgrens automatisch mee.
Die regel geldt echter niet wanneer de oeverlijn verschuift door opzettelijke droogleg door de oevereigenaar zelf. In dat geval kan de eigenaar van het water nog steeds verwijdering vorderen van hetgeen op zijn perceel is aangebracht, mits hij dat doet binnen twintig jaar nadat de droogleg heeft plaatsgevonden. Blijft die vordering binnen die termijn uit, dan verjaart ook het recht om verwijdering te vorderen, en is de weg vrij voor eigendomsverkrijging door de bezitter op grond van artikel 3:105 BW.
Dit onderscheid is voor eigenaren van waterpercelen essentieel om te onthouden: wie merkt dat een buurman grond stort, beschoeiing aanlegt of een steiger bouwt in of aan zijn water, moet daar niet te lang mee wachten. Na twintig jaar is de kans reëel dat de strook definitief verloren is.
Een beroep op toestemming of gebruiksrecht
In dit soort geschillen wordt vaak aangevoerd dat de werken destijds met toestemming van de toenmalige eigenaar zijn geplaatst, waardoor er hooguit sprake zou zijn van een gebruiksrecht en niet van bezit. Zodra vaststaat dat de oeverlijn zonder toestemming van de waterperceel-eigenaar is verplaatst, is er echter sprake van een bezitsdaad in de zin van artikel 3:105 BW, en niet slechts van gebruik krachtens een verleend recht. Een partij die zich op een verjaringsverweer beroept, doet er dus goed aan vroeg in de procedure helder te zijn over de feitelijke gang van zaken.
De Heusdenvordering: schadevergoeding voor bezitsverlies?
Wie door verjaring eigendom verliest, kan zich afvragen of daar in elk geval een schadevergoeding tegenover kan staan. In dit soort zaken wordt daarvoor nog wel eens een zogenoemde Heusdenvordering ingesteld: een vordering uit onrechtmatige daad, gebaseerd op de gedachte dat wie te kwader trouw bezit heeft genomen van andermans grond daarmee onrechtmatig jegens de (toenmalige) eigenaar heeft gehandeld.
Zo’n vordering strandt echter doorgaans. Onrechtmatig handelen door het plaatsen van de werken kan namelijk alleen zijn gepleegd jegens degene die op dát moment eigenaar was, dus jegens de rechtsvoorganger van de huidige eigenaar. Heeft die rechtsvoorganger zijn eventuele vordering niet aan de huidige eigenaar overgedragen (gecedeerd), dan kan de huidige eigenaar zich daar niet op beroepen. Dit is een belangrijk aandachtspunt bij de overdracht van onroerend goed: wie een perceel koopt waarop mogelijk al bezitshandelingen van een derde hebben plaatsgevonden, doet er verstandig aan om eventuele vorderingen dienaangaande expliciet te laten cederen.
Praktische tips voor eigenaren van percelen aan het water
- Wacht niet met optreden. Ziet u dat een buurman beschoeiing aanlegt, grond stort of een steiger bouwt die de grens tussen uw water en zijn grond verschuift? Onderneem dan tijdig actie. Na twintig jaar kan de vordering tot verwijdering zijn verjaard en kan de buurman door bezit eigenaar zijn geworden.
- Leg toestemming (of het ontbreken daarvan) schriftelijk vast. Een mondelinge afspraak van decennia geleden is later lastig te bewijzen en kan het verschil maken tussen bezit en gebruik krachtens een recht.
- Verzamel bewijs tijdig. Getuigenverklaringen en foto’s kunnen doorslaggevend zijn om vast te stellen wanneer bezitsdaden zoals de aanleg van beschoeiing of een steiger hebben plaatsgevonden. Leg relevante feiten en data op tijd vast, voordat geheugens vervagen of getuigen wegvallen.
- Laat vorderingen bij eigendomsoverdracht mee overdragen. Koopt u een perceel waarop mogelijk al bezitshandelingen van derden hebben plaatsgevonden? Laat eventuele vorderingen van de verkoper (bijvoorbeeld uit onrechtmatige daad) uitdrukkelijk mee cederen.
Veelgestelde vragen over bezitsverkrijging door verjaring bij water
Hoe lang moet iemand bezit hebben om eigenaar te worden van grond aan het water?
In beginsel twintig jaar. Dit volgt uit de samenhang tussen artikel 3:306 BW (verjaring van de revindicatievordering) en artikel 3:105 BW (eigendomsverkrijging door de bezitter zodra die vordering is verjaard).
Telt goede trouw mee bij bevrijdende verjaring?
Nee. Bevrijdende verjaring werkt ongeacht of de bezitter wist of kon weten dat hij niet de rechtmatige eigenaar was. Dat onderscheidt deze vorm van verjaring (extinctieve verjaring) van verkrijgende verjaring te goeder trouw, die met een kortere termijn van tien jaar werkt.
Verschuift de eigendomsgrens automatisch mee als de oever verandert?
Alleen bij natuurlijke aanwas of afslag (artikel 5:29 BW). Bij een opzettelijke droogleg door de oevereigenaar zelf verschuift de grens niet automatisch; de eigenaar van het water kan in dat geval binnen twintig jaar verwijdering vorderen, bij gebreke waarvan de weg openstaat voor verjaring.
Tot slot
Dit arrest laat zien hoe nauw eigendomsrecht en verjaring bij percelen aan het water met elkaar verweven zijn, en hoe belangrijk het is om tijdig juridisch advies in te winnen zodra een grens tussen percelen in de praktijk begint te schuiven. Heeft u te maken met een grensgeschil of een discussie over bezit of verjaring bij uw perceel? Neem gerust contact op met Rensen advocaten voor een advies op maat.
Dit artikel is bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Neem voor advies over uw specifieke situatie contact op met Rensen advocaten.