Doordat de buurman een strook van jouw tuin gebruikt, kan jij de gewenste aanbouw niet bouwen. De buurman weigert de grond terug te geven en beroept zich succesvol op verjaring: hij is eigenaar van de grond. Niet gevreesd, er zijn mogelijkheden om de grond terug te krijgen!
Kort gezegd bepaalde de Hoge Raad dat je weliswaar door verjaring de eigendom van een strook grond van een ander krijgt, maar dat je onder bepaalde omstandigheden de grond weer moet terug leveren (schadevergoeding in natura) of schade moet vergoeden (schadevergoeding in geld) omdat sprake is van een onrechtmatig daad. In mijn eerdere blog ‘Eigendomsverlies door verjaring? Schade verhalen op de verkrijger!’ bespreek ik het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 uitgebreid.
Inmiddels zijn deze ‘bepaalde omstandigheden’ in de recente rechtspraak ingekleurd. Hieruit volgt dat in enkele gevallen met succes een dergelijke schadevergoedingsactie kan worden gevoerd. Kortom, de hoogste tijd om u aan de hand van diverse praktijkvoorbeelden hierover te informeren.
Hoofdlijnen uit de rechtspraak
1. A heeft de grond van buurman B al meer dan 20 jaar geleden (te kwader trouw) in bezit genomen en bij zijn perceel betrokken.
Een schadevergoedingsactie van B op A heeft in dit geval kans van slagen. Het Gerechtshof Amsterdam overwoog in het arrest van 22 januari 2019 dat het arrest van de Hoge Raad ziet op situaties waarin een partij zelf te kwader trouw de strook grond in bezit heeft genomen.
Als A op de hoogte was van het feit dat B eigenaar was van de in bezit genomen grond handelt A te kwader trouw en heeft hij een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van B die aan A is toe te rekenen. Oftewel aan de eisen van de onrechtmatige daad is voldaan en dat maakt A in beginsel schadevergoedingsplichtig. Zie ook het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 24 januari 2018.
Let wel op! Bij het instellen van een schadevergoedingsactie is van belang dat voldoende onderbouwd wordt dat het eigendomsverlies aan A kan worden toegerekend. De rechtbank Noord-Holland oordeelde op 30 mei 2018 dat A door voltooiing van de verjaringstermijn van 20 jaar de eigendom van de strook grond heeft gekregen. Ten aanzien van de schadevergoeding in natura uit hoofde van de onrechtmatige daad oordeelde de rechtbank dat een enkele verwijzing naar het arrest onvoldoende is om aan te kunnen nemen dat het handelen van A ook als onrechtmatig is te kwalificeren.
2. A heeft de grond van buurman B in bezit genomen en bij zijn perceel betrokken. C koopt het perceel van A en houdt deze situatie in stand. De verjaringstermijn van 20 jaar is voltooid in de periode dat C eigenaar was van de grond.
Een schadevergoedingsactie van B op C heeft in beginsel geen kans van slagen.
In dit geval zet C feitelijk de onrechtmatige daad van A jegens B voort. Na voltooiing van de verjaringstermijn van 20 jaar is C eigenaar geworden van de strook grond. In dat geval is C echter niet degene die de grond van B in bezit neemt en houdt wetende dat een ander daarvan eigenaar is. C heeft weliswaar een onrechtmatige toestand in stand gehouden maar dit levert naar het oordeel van de rechtbank Oost-Brabant op 18 juli 2018 op zichzelf niet een onrechtmatige daad op. C handelt dus niet onrechtmatig en je bent daardoor niet schadevergoedingsplichtig jegens de voormalige eigenaar.
3. A heeft de grond van buurman B (te kwader trouw) in bezit genomen en bij zijn perceel betrokken. B heeft na voltooiing van de verjaringstermijn de grond verkocht aan D. De nieuwe buurman D (rechtsopvolger) stelt in dit geval een schadevergoedingsvordering in tegen A.
Een schadevergoedingsactie heeft blijkens het arrest van het Gerechtshof Amsterdam en het vonnis van de rechtbank Amsterdam geen kans van slagen.
Voor de vraag of een schadevergoedingsactie doeltreffend is, is bepalend wie eigenaar van de strook grond was op het moment waarop de verjaringstermijn is voltooid. In het voorbeeld was dat nog buurman B. Buurman D heeft hierdoor nooit de eigendom van de strook grond geleverd gekregen en dus heeft hij geen schade geleden.
In een geval waarbij buurman D eigenaar was toen de verjaringstermijn van 20 jaar werd voltooid, oordeelde de rechtbank Limburg dat hij wel met succes een schadevergoedingsvordering kan instellen tegen A. D is dan degene die zijn eigendom als gevolg van bevrijdende verjaring verloren heeft zien gaan. Hij is daardoor aan te merken als de schadelijdende partij.
De schadevergoeding in geld en/of in natura
Als aangenomen wordt dat sprake is van bevrijdende verjaring waardoor A de eigendom van de strook grond heeft gekregen én het eigendomsverlies van B aan A is toe te rekenen, dan kan B in beginsel zijn schade verhalen op A. Uit artikel 6:103 BW in combinatie met het arrest van de Hoge Raad volgt dat schadevergoeding in geld of schadevergoeding in natura door overdracht van de strook grond om niet aan B, kan worden gevorderd.
Houd er bij het instellen van een schadevergoeding in natura rekening mee dat:
- goed wordt onderbouwd waarom de schadevergoeding in natura de voorkeur geniet boven de vergoeding van schade in geldt, zie vonnis rechtbank Rotterdam;
- naast de schadevergoeding in natura óók de schadevergoeding in geld wordt gevorderd. De rechtbank Noord-Holland overwoog op 24 januari 2018 dat vanwege het feit dat de gemeente alleen schadevergoeding had gevorderd in natura, de rechtbank geen ruimte had om een schadevergoeding in geld toe te kunnen wijzen.
- de vordering tijdig wordt ingesteld. Artikel 3:310 lid 1 BW bepaalt dat een vordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van 5 jaar vanaf het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies en dat de verjaring in elk geval is voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van artikel 3:314 lid 2 (de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt, verlies van eigendom).
Conclusie
Het arrest van de Hoge Raad heeft de afgelopen twee jaar heel wat pennen in beweging gebracht. Uit de rechtspraak kan een duidelijk lijn waargenomen worden van situaties waarin een schadevergoedingsactie zinvol kan zijn. Dit is het geval als de inbezitneming van de grond aangemerkt kan worden als onrechtmatige daad die aan de nieuwe eigenaar van de grond is toe te rekenen. Bovendien moet de voormalige eigenaar van de grond tevens de schadelijdende partij zijn en dus eigenaar van de grond zijn geweest op het moment waarop de verjaringstermijn is voltooid.
Heb je naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kun je contact opnemen met een van onze specialisten burenrecht.