Waarschuwingsplicht aannemer in de wet
Veel aannemers en opdrachtgevers weten wel dat een aannemer moet waarschuwen als het ontwerp niet goed is, als een voorgeschreven bouwstof niet juist is of als de grond waarop het bouwwerk moet komen niet deugdelijk is. Dat staat in de wet en lijkt redelijk overzichtelijk. Maar is het dat wel?
Een praktijkvoorbeeld
In een procedure bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) stond ik een aannemer bij. Hij had een geschil met een opdrachtgever. Aannemer werd benaderd om geveldelen te vervangen. Aannemer offreerde daarvoor en offreerde (ongevraagd) ook voor het onderbreken van aanwezige koudebruggen. Voor het onderbreken van de koudebruggen kreeg hij geen opdracht. Na oplevering klaagde opdrachtgever omdat er vochtproblemen waren in het pand. Die werden mede veroorzaakt door de aanwezige koudebruggen.
Namens aannemer betoogde ik dat aannemer opdrachtgever – in het verleden – al had gewaarschuwd voor gebrekkige onderdelen in de constructie en juist daarom had geoffreerd voor het onderbreken van de aanwezige koudebruggen. Arbiter volgde dat betoog. Aannemer was niet aansprakelijk.
Hoewel aannemer en ik blij waren met de uitkomst, had het zomaar anders kunnen zijn.
Waarschuwen in de precontractuele fase
In een uitspraak van de RvA werd eerder namelijk al eens beslist dat een waarschuwing voor of bij het offreren, die niet terugkomt in de overeenkomst zelf, gepasseerd kan worden (uitspraak Raad van Arbitrage d.d. 22 mei 2017)
De RvA moest oordelen over een geschil tussen een onderaannemer en de hoofdaannemer. In de overeenkomst tussen deze partijen was opgenomen dat de onderaannemer voor de hoofdaannemer waterdichte mantelbuizen moest leveren en afwerken. Partijen spraken ook af dat de lassen zo gemaakt moesten worden dat deze geen schade zouden veroorzaken bij het trekken van bekabeling. De onderaannemer verstrekte een offerte waarin het lassen met formeergas niet was opgenomen. Tijdens een inspectie van het werk, waarschuwde onderaannemer de hoofdaannemer dat lassen met formeergas nodig was om scherpe delen te voorkomen. Dat was wel duurder. Hoofdaannemer negeerde die waarschuwing en gaf akkoord op de offerte zonder formeergas. Tijdens het lassen ontstonden scherpe delen. De hoofdaannemer verlangde herstel van de onderaannemer. Onderaannemer verwijderde de scherpe delen en factureerde daarvoor. Hoofdaannemer betaalde niet. Hij vond dat partijen hadden afgesproken dat de lassen zo gemaakt zouden worden dat er geen scherpe delen aan zouden zitten. Dat is een resultaatsverbintenis. Onderaannemer gaf aan dat aan die garantie enkel voldaan kon worden als gelast zou worden met formeergas, dat onderaannemer daarvoor gewaarschuwd had en dat hem dus geen verwijt valt te maken.
Daarover denkt de RvA anders. Volgens de RvA heeft onderaannemer aan de resultaatsverplichting te voldoen. Dat hij voor het sluiten van de overeenkomst heeft gewaarschuwd en heeft gewezen op het belang van lassen met formeergas, maakt dat niet anders. Die waarschuwing komt namelijk niet terug in de overeenkomst. Arbiters oordelen daarmee feitelijk dat de aannemer zijn waarschuwing had moeten later terugkomen in de overeenkomst. En dat is nu precies wat de aannemer die ik bijstond, ook niet had gedaan.
Waarschuwen tijdens het werk
Op basis van een recent arrest van Hof Den Bosch zou geconcludeerd kunnen worden dat de waarschuwingsplicht zelfs nog verder gaat (uitspraak d.d. 13 september 2022) Het hof oordeelde in 2022 over een geschil tussen een opdrachtgever en aannemer. Aannemer leverde en legde een parketvloer. Aannemer heeft opdrachtgever voor optrekkend vocht gewaarschuwd, voordat de vloer gelegd kon worden. Hij adviseerde opdrachtgever een onderzoek te laten doen naar de herkomst van het vocht. Daarbij heeft aannemer opdrachtgever er meermaals op gewezen dat muren behandeld moesten worden en dat de dekvloer verwijderd moest worden. Opdrachtgever heeft overeenkomstig dit advies de dekvloer vervangen.
Aannemer heeft de parketvloer gelegd. Die is na verloop van tijd gaan bollen. Volgens het hof had aannemer niet enkel kunnen volstaan met een waarschuwing voorafgaand aan de opdracht, maar had aannemer ook moeten waarschuwen tijdens het werk. Aannemer had moeten controleren of opdrachtgever zijn advies had opgevolgd en een onderzoek had laten doen naar de herkomst van het vocht. Aannemer had opdrachtgever moeten waarschuwen voor de mogelijke gevolgen als de parketvloer gelegd zou worden, zonder dat duidelijk was waar het vocht vandaan kwam. Dus aannemer kon niet volstaan met een hele duidelijke waarschuwing, maar moest kennelijk ook controleren of opdrachtgever voldoende heeft gedaan met die waarschuwing.
Kortom: een gewaarschuwd aannemer telt voor twee. Een aannemer kan niet volstaan met een waarschuwing tijdens het offertetraject. Als hij het goed wil doen, waarschuwt tenminste in de overeenkomst. Vervolgens volstaat hij niet met die waarschuwing, maar controleert hij ook of opdrachtgever de waarschuwing ter harte heeft genomen.
Voor vragen of overleg over dit onderwerpt kunt u natuurlijk contact met mij opnemen.