Vanwege een recht van overpad sta je het gebruik van jouw erf door de buren toe. Maar wat als zij het gebruik veranderen en verzwaren, moet je dit ook accepteren?
Erfdienstbaarheid/recht van overpad
Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad. De eigenaar van een erf (het dienend erf) moet het anderen toestaan om over zijn stuk grond te gaan om zodoende vanaf hun erf (het heersend erf) de openbare weg te kunnen bereiken. Een erfdienstbaarheid ontstaat bij een notariële akte van vestiging of door verjaring.
Het komt geregeld voor dat het gebruik van de erfdienstbaarheid door een ontwikkeling op het heersend erf toeneemt of wordt verzwaard. Het geïntensiveerde gebruik leidt tot bezwaar bij de eigenaar van het dienend erf en de vraag rijst wat deze laatste kan doen om het verzwaarde gebruik tegen te gaan. In deze blog worden de (on)mogelijkheden besproken.
Verzwaard gebruik maar wel conform de inhoud van de erfdienstbaarheid?
In de eerste plaats is het raadzaam om de in de notariële akte gevestigde erfdienstbaarheid te raadplegen. De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden in beginsel namelijk bepaald door de akte van vestiging (artikel 5:73 BW). Als blijkt dat het geïntensiveerde gebruik in strijd is met de inhoud van de gevestigde erfdienstbaarheid, dan ligt het voor de hand om de nakoming van de erfdienstbaarheid te verlangen.
Een voorbeeld ter verduidelijking:
In een notariële akte is bepaald dat het dienend erf moet dulden dat het pad wordt gebruikt als toegangsweg en uitweg enkel en alleen ten behoeve van de specifieke woonbestemming en dat de erfdienstbaarheid strekt ten behoeve van maximaal één woonhuis op het heersend erf.
De eigenaar van de woning op het heersend erf realiseert op een belendend perceel een grote stal/schuur en start een agrarische bedrijf waardoor hij het pad óók betreedt met (zwaar) agrarisch materieel. Vanwege de specifieke omschrijving over de inhoud van de erfdienstbaarheid kan de eigenaar van het dienend erf van de eigenaar van het heersend erf echter verlangen dat het gebruik hiermee weer in overeenstemming wordt gebracht.
Problemen ontstaan bij algemene en ruime inhoud van de erfdienstbaarheid
De discussie laait in de meeste gevallen echter op omdat sprake is van een algemene en ruime omschrijving van de erfdienstbaarheid in de akte, waarbij een eventuele toekomstige verzwaring niet is uitgesloten. In veel notariële akten is de erfdienstbaarheid aldus omschreven dat de eigenaar van het dienend erf moet dulden dat het pad wordt gebruikt als toegangsweg en uitweg. Het ontbreekt aan een beperking ten aanzien van de maximale omvang van de erfdienstbaarheid.
In beginsel intensivering van de uitoefening dulden.
Het uitgangspunt is dat de eigenaar van het dienende erf een intensivering van de erfdienstbaarheid moet dulden. Dit volgt onder meer uit de wet (artikel 5:76 BW) waarin is bepaald dat als het heersend erf wordt gesplitst en op het afgesplitste gedeelte wordt een tweede woning gerealiseerd, de erfdienstbaarheid blijft bestaan en deze erfdienstbaarheid vervolgens óók geldt voor het gedeelte waarop de nieuwe woning is gerealiseerd.
Dit betekent echter niet dat de eigenaar van het dienend erf het toegenomen gebruik altijd maar moet accepteren. De mogelijkheid bestaat voor de eigenaar van het dienend erf, om zich op artikel 5:78 onder a BW te beroepen: wijziging erfdienstbaarheid door de rechter.
Vordering tot wijziging erfdienstbaarheid
In geval van verzwaring van de erfdienstbaarheid, welke niet is uitgesloten in de akte, kan de eigenaar van het dienend erf de rechter op grond van art. 5:78 onder a BW verzoeken tot wijziging van de erfdienstbaarheid. Daartoe is vereist dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet van hem kan worden gevergd.
Wanneer sprake van onvoorziene omstandigheid?
De uitkomst van een dergelijke vordering is zeer casuïstisch en afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Ter toelichting bespreek ik hieronder twee arresten waarbij het Hof in het ene geval niet en in het andere geval wel heeft aangenomen dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die de wijziging van de erfdienstbaarheid rechtvaardigt.
Geen onvoorziene omstandigheid
In het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, werd geoordeeld dat de toename van het gebruik door ontwikkelingen op het heersend erf niet altijd leidt tot wijziging van de erfdienstbaarheid.
In die zaak rezen tussen partijen problemen over het gebruik van de erfdienstbaarheid door klanten en leveranciers van de eigenaar van het heersend erf, die eerst alleen het heersend erf konden bereiken maar na verwijdering van een schutting ook de fietsenwinkel van de eigenaar van het heersend erf op het aangrenzende perceel. In de notariële akte is een algemeen erfdienstbaarheid opgenomen waarin is bepaald dat de erfdienstbaarheid geldt voor het komen en gaan te voet, per rijwiel, per auto of met welk ander voertuig ook, van en naar de openbare weg. Omdat de erfdienstbaarheid geen beperking inhoudt ten aanzien van de omvang van het verkeer via de erfdienstbaarheid, oordeelt het Hof dat dit op zich geen reden is voor wijziging van de erfdienstbaarheid.
Onvoorziene omstandigheid
In een andere zaak oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat wegens de wijziging van de inrichting van het heersend erf sprake was van een verzwaring in de uitoefening van de erfdienstbaarheid die zich bovendien als ‘onvoorziene omstandigheden’ kwalificeerde.
In die kwestie is de eigenaar van het heersend erf de rechtsopvolger van zijn vader en daarmee eigenaar van een weiland (heersend erf) dat is gelegen achter de woning van de eigenaar van het dienend erf. Zijn vader exploiteerde een melkveehouderij waaraan het weiland dienstig was. Het gebruik van het dienend erf door vader was beperkt tot enige keren per jaar overweiden van koeien en transportbewegingen ten behoeve van onderhoud van het perceel. Zoon, eigenaar heersend erf, voert zelf geen agrarische activiteiten uit maar oefent een groothandel uit in machines voor de bouw waarbij hij handelt in grondverzet- en bouwmachines en deze repareert
In verband met een bedrijfsverplaatsing heeft de eigenaar van het heersend erf aan de eigenaar van het dienend erf meegedeeld dat hij de bedrijfsactiviteiten zou laten plaatsvinden vanaf het weiland en dat daardoor tijdelijk intensiever gebruik zou worden gemaakt van het dienend erf. De eigenaar heersend erf is vervolgens dagelijks van de erfdienstbaarheid gebruik gaan maken te voet en met de personenauto maar ook met een shovel, een grote tractor en een rupsbandkraan, een en ander al dan niet met aanhanger, een Unimog en een heftruck. De eigenaar van het dienend erf die wel meewerkte aan een tijdelijke verzwaring, maakte vervolgens tegen het intensieve gebruik bezwaar toen de intensiteit niet minderde.
Het Hof oordeelde in dat geval dat sprake is van een onevenredige verzwaring van de erfdienstbaarheid: de exploitatie en inrichting van het heersend erf zijn gewijzigd en de wijze van uitoefening is (mede daardoor) aanzienlijk geïntensiveerd. Deze verzwaring merkt het Hof aan als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 5:78 aanhef en onder a BW.
Overgangswet
Tot slot wijs ik nog op het overgangsrecht dat voor erfdienstbaarheden die vóór 1 januari 1992 bestonden, van toepassing is. Artikel 165 Overgangswet NBW verzet zich namelijk tegen een wijziging van een erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:78 onder a BW (onvoorziene omstandigheden), indien de verzwaring van de erfdienstbaarheid een onvoorziene omstandigheid is die zich vóór 1 januari 1992 heeft voorgedaan.
Conclusie
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of ervaart u een soortgelijk probleem en bent u op zoek naar een advocaat? De vastgoedadvocaten van Rensen Advocaten te Alkmaar staan u graag te woord.