De buren hebben een deel van jouw grond bij hun perceel betrokken. Je vraagt de buren om de grond te ontruimen en terug te geven maar zij weigeren dit omdat zij menen door verjaring eigenaar te zijn geworden van de grond. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 ben je onder omstandigheden misschien wel je eigendom kwijt geraakt maar, zo overweegt de Hoge Raad, de mogelijkheid bestaat nog om de grond via een vordering tot schadevergoeding in natura terug te krijgen.
Arrest Hoge Raad 24 februari 2017
Grondeigenaren, waaronder gemeenten, worden regelmatig geconfronteerd met het verlies van eigendom door verjaring. Als iemand anders de grond in bezit heeft genomen dan wordt deze bezitter na verloop van 20 jaar eigenaar van de grond op grond van bevrijdende verjaring.
In het arrest van 24 februari 2017 oordeelt de Hoge Raad in die kwestie dat sprake is verjaring waardoor de gemeente haar eigendom is verloren. De Hoge Raad schiet de gemeente echter wel te hulp met de overweging ten overvloede dat wie zijn eigendom heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW, mogelijk een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen de verkrijger te kwader trouw. Het ligt dan volgens de Hoge Raad voor de hand dat de rechter de verkrijger veroordeelt om bij wijze van schadevergoeding in natura de in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.
Onrechtmatige daad
Volgens de Hoge Raad is het eigendomsverlies namelijk onrechtmatig, zorgt het voor schade bij de voormalig eigenaar en bestaat er een rechtstreeks verband tussen het onrechtmatig handelen van de nieuwe eigenaar en de schade. Hiermee is al grotendeels voldaan aan de vereisten voor een schadevergoeding.
Schadevergoeding
Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de voormalig eigenaar schade kan vorderen in geld, maar ook in natura (artikel 6:103 BW). De schadevergoeding bestaat dan uit het terug leveren van de grond door de nieuwe eigenaar aan de voormalige eigenaar.
De schadevergoedingsvordering kent een korte en een lange verjaringstermijn. De lange verjaringstermijn is een termijn van 20 jaar en vangt aan op het moment van “de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt”. Volgens de Hoge Raad is dit het moment van eigendomsverlies na 20 jaar bezit. De korte verjaringstermijn is een termijn van 5 jaar. Deze termijn vangt aan op het moment dat de voormalig eigenaar daadwerkelijk bekend is met zijn eigendomsverlies, de schade en de daarvoor aansprakelijk persoon.
Uitspraak Rechtbank Rotterdam
De rechtbank Rotterdam heeft op 19 juli 2017 vonnis gewezen en het arrest van de Hoge Raad voor het eerst toegepast. De feiten in die zaak zijn als volgt. Grenzend aan de achtertuin van het perceel waarvan Jan en Marie sinds 29 augustus 1980 eigenaar zijn, ligt een perceel dat in eigendom toebehoort aan een gemeente. Jan en Marie hebben een strook van die grond in gebruik genomen en dit onderhouden. Op 24 november 1988 heeft de gemeente laten weten dat de gemeente niet wil overgaan tot de verkoop van de strook grond aan Jan en Marie. Pas jaren later, op 18 maart 2016, heeft de gemeente Jan en Marie aangeschreven over het gebruik van de strook grond.
De gemeente stelt dat er in 1988 mondeling een gebruiksrecht is overeengekomen. Jan en Marie zouden toestemming hebben gekregen om de grond te gebruiken, waardoor de gemeente meent dat Jan en Marie geen bezitter van de grond zijn geweest, maar slechts houder. In dat geval kan er geen sprake zijn geweest van verjaring. De gemeente verzoekt en sommeert Jan en Marie uiteindelijk om de strook gemeentegrond te ontruimen en terug te geven.
Jan en Marie stellen dat zij de strook grond door verjaring in eigendom hebben verkregen en geven geen gehoor aan de sommatie van de gemeente. De gemeente ziet zich dan ook genoodzaakt om een vordering tot ontruiming van de strook gemeentegrond in te stellen bij de rechtbank. Voor zover de rechtbank toch zou aannemen dat sprake is van verjaring, vordert de gemeente de veroordeling van Jan en Marie tot voldoening van de door de gemeente geleden schade in natura, althans in geld.
Oordeel rechtbank
De rechtbank gaat mee in het verweer van Jan en Marie en oordeelt dat zij de strook grond gedurende 20 jaar onafgebroken in hun bezit hebben gehad en daarmee zijn zij door verjaring eigenaar geworden van de strook grond. De gemeente heeft onvoldoende aan kunnen tonen dat een gebruiksovereenkomst -waarvoor twee wilsverklaringen nodig zijn- tot stand is gekomen.
Onrechtmatig daad en schadevergoeding in natura?
Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad overweegt de rechtbank dat, doordat Jan en Marie eigenaar zijn geworden van de strook grond, zij een onrechtmatige daad hebben gepleegd jegens de gemeente. De rechtsvordering tot schadevergoeding is nog niet verjaard.
Bijzondere redenen?
Uit artikel 6:103 BW, zo overweegt de rechtbank, volgt dat de schadevergoeding in geld de hoofdregel is, waarvan slechts om bijzondere redenen wordt afgeweken. En omdat de gemeente heeft nagelaten te onderbouwen om welke redenen de vergoeding van schade door het leveren van de strook grond aan de gemeente de voorkeur geniet boven de vergoeding van schade in geld, is de vordering tot het vergoeden van schade in natura afgewezen. De vordering tot vergoeding van de schade in geld is wel toegewezen.
Conclusie
Het arrest van de Hoge Raad biedt de oorspronkelijke eigenaar de mogelijkheden om de grond weer terug te krijgen. De praktijk zal verder moeten uitwijzen of en zo ja onder welke omstandigheden de schadevergoeding in natura wordt toegewezen. Volgens de Rechtbank Rotterdam dienen de bijzondere omstandigheden voor het afwijken van de hoofdregel in ieder geval goed gemotiveerd te worden.
In dit geval waren Jan en Marie degene die de strook grond van de gemeente wederrechtelijk in bezit hebben genomen. Zij zijn daardoor degenen die onrechtmatig handelen jegens de gemeente. Maar hoe zit het als Jan en Marie de strook grond wederrechtelijk in bezit hebben genomen en het perceel inclusief de strook gemeentegrond vervolgens verkopen aan een ander? De nieuwe eigenaar is zich niet bewust van deze illegale situatie. Kan de nieuwe eigenaar dan ook schadeplichtig zijn jegens de gemeente? Gelet op de rechtszekerheid in het rechtsverkeer, die mede aan de verjaringsregeling ten grondslag ligt, zal vanwege de goeder trouw de schadevergoedingsactie in die gevallen niet slagen (HR 8-5-1998, NJ 1999/44 ro. 3.6).
Heb je naar aanleiding van deze blog nog vragen, dan kun je contact opnemen met een van onze specialisten burenrecht.