Uw vader of moeder is overleden en onderdeel van de nalatenschap is een woning. U wilt het verkopen. Maar uw broer of zus wil niet, reageert niet, of blijft de verkoop uitstellen. Het huis staat leeg, de kosten lopen door, en de verdeling van de erfenis komt niet op gang.
Dat is vervelend, maar er zijn oplossingen. U kunt niet worden gedwongen om eindeloos te wachten. In deze blog leest u wat er juridisch speelt en welke stappen u kunt zetten als een erfgenaam niet meewerkt.
Wat betekent het verdelen van een erfenis?
Zolang de erfenis niet is verdeeld, is alles van de erfgenamen samen. Het huis, de bankrekening, de auto: niemand is eigenaar van een bepaald deel. U bent samen eigenaar van het geheel. Dat heet een onverdeelde erfenis. De erfgenamen zijn deelgenoten in deze onverdeeldheid.
Het verdelen van een erfenis betekent dat u die situatie beëindigt. U spreekt af wie wat krijgt. Bij een huis zijn er meestal drie opties:
- Verkopen en de opbrengst verdelen.
- Toedelen aan één erfgenaam, die de anderen hun deel in geld uitbetaalt.
- Samen aanhouden, bijvoorbeeld als vakantiehuis of om te verhuren. Dat kan alleen als iedereen het wil.
Waarom kunt u het huis niet alleen verkopen?
Omdat het huis van alle erfgenamen samen is. Voor het verkopen van iets uit een onverdeelde erfenis heeft u de medewerking van alle erfgenamen nodig (artikel 3:170 lid 3 BW). Eén erfgenaam die weigert, kan de verkoop dus tegenhouden. De notaris kan de woning niet overdragen zonder medewerking van alle erfgenamen.
Waarom werkt een erfgenaam niet mee?
Het helpt om te weten waar het vandaan komt, want dat bepaalt welke aanpak werkt. In de praktijk zien wij vier redenen:
- Hij wil het huis zelf houden, maar kan de anderen niet uitbetalen of krijgt de financiering niet rond.
- Hij woont er zelf en wil niet verhuizen.
- Hij vindt de prijs te laag of vertrouwt de makelaar niet.
- Het gaat niet over het huis, maar over oud zeer in de familie. De erfenis is dan het middel, niet het doel.
Moet u wachten tot iedereen het eens is?
Nee. Dit is het belangrijkste punt van deze blog: niemand kan worden gedwongen om in een onverdeelde erfenis te blijven zitten. Iedere erfgenaam kan de verdeling van de erfenis vorderen, en dat kan op elk moment (artikel 3:178 BW). Komt u er samen niet uit, dan beslist de rechter hoe de erfenis wordt verdeeld (artikel 3:185 BW).
De rechter kan dan bijvoorbeeld bepalen dat het huis wordt verkocht, of het huis aan één erfgenaam toedelen die de anderen uitbetaalt. Alleen in uitzonderingsgevallen kan de rechter de verdeling nog een tijd uitstellen.
Er is ook een snellere route. Heeft u een goede reden dat het huis nú verkocht moet worden, dan kunt u de rechter om toestemming vragen om te verkopen (artikel 3:174 BW). Dat is vaak korter dan een volledige procedure over de verdeling van de erfenis.
Ook het voeren van een kort geding waarin wordt gevorderd dat de andere erfgenamen moeten meewerken aan verkoop kan een middel zijn om relatief snel tot verkoop over te kunnen gaan.
Stap voor stap: wat kunt u doen?
- Zet het op papier. Vraag schriftelijk om medewerking en stel een redelijke termijn. Vaak komt er dan alsnog beweging, en u heeft later nodig dat u dit kunt aantonen.
- Haal de discussie over de prijs weg. Laat een taxatie doen door een onafhankelijke taxateur, of laat beide partijen een taxateur aanwijzen. “Te laag” is dan geen argument meer.
- Zoek de oplossing achter het bezwaar. Wil hij het huis zelf? Geef hem een termijn om de financiering te regelen. Lukt dat niet binnen die termijn, dan is verkopen de enige weg.
- Schakel een advocaat of mediator in. Een brief van een advocaat verandert het gesprek. Veel zaken worden in deze fase alsnog opgelost, zonder rechter.
- Naar de rechter. Werkt niets, dan vordert u de verdeling of vraagt u toestemming om te verkopen.
De erfgenaam woont in het huis: vraag een vergoeding
Woont bijvoorbeeld uw broer of zus in de woning terwijl u mede-eigenaar bent? Dan gebruikt hij iets wat deels van u is, zonder daarvoor te betalen. U kunt in dat geval een gebruiksvergoeding vragen voor de periode dat u het huis niet kunt gebruiken of verkopen (artikel 3:169 BW).
Dit werkt in de praktijk twee kanten op. U beperkt uw schade, en het maakt wachten voor de ander opeens duur. Dat kan een vastgelopen verdeling van een erfenis ook in beweging brengen. In ieder geval helpt het als drukmiddel.
Wachten kost geld
De kosten van een leegstaande woning in een onverdeelde erfenis lopen door: hypotheekrente, gemeentelijke belastingen, verzekering, onderhoud, tuin. En de erfbelasting moet uiteindelijk gewoon worden aangegeven en betaald, ook als het huis nog niet is verkocht en er dus nog geen geld is.
Het kan helpen om die kosten uit te rekenen en bij de andere erfgenamen voor te houden. Dat kan ook het moment zijn dat er besef ontstaat dat het beter is om mee te werken aan verkoop of een andere oplossing.
Is er een testament op de langstlevende?
Let op één situatie. Is er een testament op de langstlevende gemaakt (of een wettelijke verdeling zonder testament), of leefde uw vader of moeder nog toen de ander overleed, dan is er meestal nog niets te verdelen. De langstlevende ouder krijgt dan alle bezittingen, inclusief het huis, en de kinderen krijgen een vordering in geld die pas later opeisbaar is (meestal pas bij het overlijden van de langstlevende). U kunt in die situatie geen verdeling eisen.
Weet u niet zeker of er een testament is? Het Centraal Testamentenregister kan u vertellen of, en bij welke notaris, uw ouder een testament heeft gemaakt.
Hulp nodig? Rensen Advocaten staat voor u klaar
Loopt de verdeling van een erfenis vast omdat een erfgenaam niet meewerkt? De erfrechtspecialisten van Rensen Advocaten bekijken uw situatie, spreken de andere erfgenamen aan en zetten waar nodig de stap naar de rechter, zodat het huis kan worden verkocht en de erfenis kan worden verdeeld.
Neem contact op met de erfrechtspecialisten van Rensen voor een eerste beoordeling van uw zaak.