Veel mensen krijgen er vroeg of laat mee te maken: een waterlekkage in een woning of (bedrijfs)pand met soms aanzienlijke schade tot gevolg. In dat soort gevallen kan al snel de vraag opkomen wie aansprakelijk is voor de herstelkosten, zeker wanneer andere partijen bij de oorzaak zijn betrokken zoals een verhuurder. Dezelfde vraag diende zich ook aan in een zaak waar de rechtbank Noord-Holland over oordeelde.
Mogelijke aanspreekpunten
Bij het ontstaan van gebreken in een huurwoning wordt in veel gevallen de verhuurder verzocht om het herstel voor zijn rekening te nemen. Ook voor de eventuele gevolgschade van het gebrek wordt de verhuurder vaak aangesproken. De zaak kan echter een stuk ingewikkelder worden wanneer de woning zich bevindt in een appartementencomplex en de oorzaak buiten de woning is gelegen. Kan de verhuurder ook in dat geval aansprakelijk zijn, of dient de huurder zich dan te richting tot een medebewoner van het complex?
Casus
Terug naar de casus waar de rechtbank Noord-Holland over oordeelde. In deze zaak kwam de bewoner van een appartement bij thuiskomst tot de ontdekking dat het kraantje in de toiletruimte nog openstond. Later bleek dat er op dat moment ook een verstopping was in de afvoer. Door deze onfortuinlijke combinatie stroomde het wastafeltje over en vond het water een weg naar het appartement van de onderbuurman met onherstelbare schade aan zijn parketvloer tot gevolg. Voor deze schade stelde de onderbuurman de woningcorporatie aansprakelijk. Ook zijn bovenbuurman werd voor de schade aangesproken.
Claim richting de verhuurder
De aansprakelijkheid van de woningcorporatie baseerde de huurder op artikel 7:208 BW. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder onder meer aansprakelijk is wanneer het ontstaan van het schadeveroorzakende gebrek aan hem is toe te rekenen. In de praktijk komt het dan vaak neer op de vraag of de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt voor het ontstaan van het gebrek. Volgens de huurder was dat het geval en hij stelde daarbij dat de verstopping het gevolg zou zijn van een verkeerd gemonteerde afvoerpijp.
De kantonrechter is het met de huurder eens dat er sprake was van een verstopping. Desondanks zijn er volgens de rechter geen aanwijzingen dat die verstopping ook aan de woningcorporatie kan worden toegerekend. De beschikbare informatie wijst namelijk onvoldoende in de richting van een verkeerd gemonteerde afvoerpijp of een ander verwijt richting de verhuurder.
De huurder deed ook een beroep op een andere regeling, namelijk die van artikel 6:174 BW. Deze bepaling regelt de aansprakelijk van de bezitter van een opstal voor gevolgschade veroorzaakt door gebreken aan de opstal. Maar ook een beroep op dit artikel kon de huurder niet helpen. De kantonrechter merkt op dat al zou sprake zijn van een gebrekkige opstal in de zin van artikel 6:174 BW, dat niet de woningcorporatie maar de Vereniging van Eigenaren als opstalbezitter van het appartementencomplex moet worden aangemerkt. Daarmee komt de rechter tot de conclusie dat de aansprakelijkheid van de woningcorporatie ontbreekt.
Claim richting de bovenbuurman
Met de vordering op zijn bovenbuurman heeft de huurder meer succes. Volgens de huurder zou er sprake zijn geweest van onrechtmatig handelen en de kantonrechter gaat daarin mee. De kantonrechter gaat ervan uit dat het kraantje op enig moment moet zijn opengedraaid, waarna iemand is vergeten dit weer dicht te draaien. Door vervolgens de woning te verlaten heeft de bovenbuurman een gevaarzettende situatie laten ontstaan. De kantonrechter voegt daaraan toe dat hoewel het water gewoonlijk via de afvoer wegstroomt er altijd een kans bestaat dat het water niet weg kan, bijvoorbeeld door een verstopping. De onzorgvuldigheid van de bovenbuurman wordt door de rechter dus aangemerkt als onrechtmatig handelen waardoor zijn aansprakelijkheid wordt aangenomen.
Tot slot
Deze kwestie laat duidelijk de aansprakelijkheids(on)mogelijkheden zien van de huurder en verhuurder. Toch blijft het sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden in hoeverre deze mogelijkheden een kans van slagen bieden. Mocht u daarom zelf met een soortgelijk geval worden geconfronteerd en heeft u behoefte aan meer informatie over uw juridische positie, neem dan contact met mij op.