Taakoverdracht kán bij verkoop van OG tussen woningcorporaties vrijstelling OVB opleveren; maar het luistert nauw. Een recente uitspraak leert dit
Het komt met regelmaat voor dat een woningcorporatie bestaand bezit verkoopt. Bijvoorbeeld aan een zittende huurder. Vaak gaat het dan om wat men noemt “gespikkeld bezit”. Sociale huurwoningen staan door elkaar met particuliere koopwoningen. Dit is qua onderhoud, renovatie of verduurzaming niet altijd kostenefficiënt. Vandaar dat dergelijke woningen soms in de verkoop gaan. Bij overdracht is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. In principe 2%, tenzij de startersvrijstelling van toepassing is.
Overdracht aan een andere woningcorporatie
Bestaand bezit wordt ook wel eens verkocht aan een andere corporatie. Bijvoorbeeld een hele wijk of een of meerdere appartementencomplex(en). De verkopende corporatie heeft bijvoorbeeld haar beleid gewijzigd en wil haar financiële middelen (die vrijkomen bij verkoop) in een ander deel van een woningbouwregio inzetten. Of de verkopende corporatie wil zich richten op specifieke doelgroepen, zoals ouderen of zorg. Is dan ook overdrachtsbelasting verschuldigd?
Wel of geen vrijstelling overdrachtsbelasting?
Als er slechts één complex inclusief huurders wordt overgedragen aan een andere corporatie is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd (10,4%) zo leert een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:8079).
In de wet artikel 15 lid 1 onder h WBRV, meer in het bijzonder en art.5d Uitv besl RV is geregeld dat een vrijstelling overdrachtsbelasting geldt als sprake is van taakoverdracht. Dan moet de gehele taak, inclusief alle activa en passiva worden overgedragen. Maar in deze casus vond de rechtbank dat hiervan geen sprake was. Wat was het geval?
Taakoverdracht luistert nauw. Zo blijkt uit het volgende.
Een corporatie wilde zich specifiek gaan toeleggen op ouderenhuisvesting. De corporatie bezat in een betreffende gemeente een aantal complexen op het gebied van reguliere sociale huisvesting. De corporatie verkocht één complex van 24 woningen aan een andere corporatie voor circa 3.5 mio. Dit complex was namelijk niet geschikt voor ouderenhuisvesting.
Er werd tussen de verkopende en kopende corporatie een overeenkomst van taakoverdracht opgesteld. In de overeenkomst was de taak gedefinieerd als “het behouden, onderhouden, exploiteren en verduurzamen van woningen in het belang van de volkshuisvesting”.
De rechtbank oordeelde dat toch overdrachtsbelasting verschuldigd was, dus geen taakoverdracht, omdat de verkopende corporatie niet haar hele taak op het gebied van reguliere sociale huisvesting overdroeg. De verkopende corporatie behield (elders) namelijk nog andere complexen op het gebied van reguliere sociale huisvesting.
Dit kwam de kopende corporatie duur te staan. De koper kreeg een aanslag overdrachtsbelasting van ruim 3,5 ton. Of deze uitspraak ook in hoger beroep overeind blijft, waarbij ik aanneem dat hoger beroep is ingesteld, is zeer de vraag. De vrijstelling OVB in verband met taakoverdracht wordt op deze wijze namelijk wel heel erg ingeperkt.
Heeft u vragen? Neem dan contact op met Rensen advocaten.