Feiten van de zaak
De verkoper heeft in 2017 zijn woning te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 169.000,–. De koper heeft de woning voor € 163.000,– gekocht. De verkoopmakelaar van de verkoper had in de verkoopbrochure vermeld dat de woning een woonoppervlakte van ca. 108 m2 zou hebben. Toen de koper haar woning in 2021 doorverkocht, bleek dat de woning minder m2 woonoppervlakte had dan haar bij aankoop was verteld. De verkoopmakelaar van de koper vermeldde in de verkoopbrochure namelijk een veel lagere woonoppervlakte: slechts 81 m2. Hierop heeft de koper de verkoopmakelaar die in 2017 was ingeschakeld aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden. Omdat de woonoppervlakte van de verkochte woning 25% kleiner bleek te zijn dan de NVM-makelaar had vermeld, begrootte de koper haar schade op 25% van de koopprijs.
Het oordeel van de rechtbank
NVM-makelaars zijn verplicht om gebruik te maken van de branchbrede meetinstructie waarmee de gebruiksoppervlakte van een woning kan worden bepaald. De verkoopmakelaar die in 2017 een woonoppervlakte van 108m2 had vermeld, heeft erkend dat zij de woning onjuist heeft gemeten. Hiermee is de aansprakelijkheid van deze makelaar vast komen te staan. Toch is de vordering van de koper afgewezen omdat zij haar schade niet heeft aangetoond.
De rechtbank overwoog dat het vermelden van een onjuist aantal m2 wel tot schade kan leiden, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 22 februari 2019, in welk arrest is beslist dat de schade moet worden begroot door te beoordelen welke prijs de koper zou hebben betaald als de makelaar wél de juiste gebruiksoppervlakte zou hebben vermeld. De koper dient dus aannemelijk te maken dat hij de woning in dat geval niet, of niet voor dezelfde prijs zou hebben gekocht. Daarbij geldt dat de schade niet kan worden berekend door het tekort aan m2 te vermenigvuldigen met prijs die de koper per m2 heeft betaald. De koper weegt namelijk ook andere factoren mee bij de vraag welke prijs hij voor de woning wil betalen.
De rechtbank Limburg overweegt dat de prijs die de koper voor de woning heeft betaald overeenstemde met de marktwaarde in 2017. Daarnaast bleek dat de koper enthousiast was over de woning en de buurt. De wijk was beter, in de buurt van de snelweg en in de buurt van haar familie. Verder is van belang dat de koper de woning van binnen heeft gezien en dat de woning goed was onderhouden. De rechtbank achtte het onder deze omstandigheden aannemelijk dat de koper – ook als zij bekend zou zijn geweest met de juiste gebruiksoppervlakte – een bedrag van € 163.000,– voor de woning zou hebben betaald.
De koper stelt daar nog tegenover dat de woonoppervlakte een van haar zoekcriteria op funda was geweest, maar alleen die omstandigheid maakt nog niet dat de koper een lagere prijs zou hebben betaald. De rechtbank wees de vordering tot schadevergoeding af omdat de koper geen schade heeft geleden.
Conclusie
Een verkopend NVM-makelaar is aansprakelijk voor de schade die kopers lijden vanwege een onjuist weergegeven woonoppervlakte, maar er moet wel aantoonbaar sprake zijn van schade. Dat is niet eenvoudig vast te stellen. Het is aan de koper om aan te tonen dat hij de woning niet – of niet voor dezelfde prijs – zou hebben gekocht als hij op de hoogte was van het juiste aantal m2. In die afweging kunnen talloze omstandigheden een rol spelen.
Hulp nodig?
Heeft u een woning gekocht die minder vierkante meters blijkt te hebben dan u had gedacht, of wordt u als makelaar geconfronteerd met een aansprakelijkstelling vanwege een onjuiste meting van het gebruiksoppervlak een woning, neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op.
Klik hier voor de link naar de volledige uitspraak.