Wat zijn de feiten?
In 2005 komen partijen overeen dat de huurder een woning zal huren voor een bedrag van € 865,- per maand. In de huurovereenkomst is daarnaast bepaald dat de huurprijs ieder jaar wordt verhoogd met de consumentenprijsindex – plus een ophogingspercentage van maximaal 5%. Op enig moment ontstaat er een huurachterstand en vordert de verhuurder ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huurpenningen ad € 4.425,27.
Toetsing aan het consumentenrecht
In zijn beoordeling merkt de kantonrechter allereerst op dat de huurovereenkomst met een consument is gesloten. Dat zorgt ervoor dat de rechter uit eigen beweging de huurovereenkomst zal moeten toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. En voor die toets blijkt het huurverhogingsbeding niet te slagen.
Volgens de kantonrechter is er op zichzelf niets verkeerd aan een contractuele bepaling die het mogelijk maakt om de huurprijs aan de hand van de consumentenprijsindex te wijzigen. Het gaat echter mis bij de mogelijkheid om daarbovenop een verhoging van 5% door te voeren. Dit zorgt er volgens de rechter namelijk voor dat het evenwicht tussen de rechten en plichten van beide partijen aanzienlijk is verstoord ten nadele van de huurder. De rechter laat verder meewegen dat in de huurovereenkomst niet de gronden worden vermeld op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast. Een geldige reden voor de jaarlijkse verhoging van 5% ontbreekt eveneens.
Oneerlijk beding
De kantonrechter komt uiteindelijk tot het oordeel dat de bepaling in de huurovereenkomst, om de huurprijs te verhogen, oneerlijk is. Het ligt daarmee wellicht voor de hand om slechts de verhoging van 5% ongeldig te verklaren, terwijl de verhoging op basis van de consumentenprijsindex in stand blijft. De rechter ziet daar echter geen mogelijkheid toe. Volgens Europese rechtspraak zal een oneerlijke bepaling namelijk in haar geheel buiten beschouwing gelaten moeten worden.
Gevolgen
De beoordeling heeft voor zowel de huurder als de verhuurder een verrassende uitkomst. Het oneerlijke karakter van het verhogingsbeding leidt er namelijk toe dat nooit de mogelijkheid heeft bestaan om huurverhogingen door te voeren. Dat betekent dat er nog altijd moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs van € 865,- per maand, waardoor de huurder jarenlang te veel huur heeft betaald. Het is daardoor niet langer meer de verhuurder die een vordering heeft op de huurder, maar het is daarentegen de huurder die nog een bedrag tegoed heeft van de verhuurder. Tegen die achtergrond wijst de rechter er tot slot op dat de huurder de mogelijkheid heeft om dat bedrag te verrekenen met de toekomstige huur. Daarmee krijgt de huurder een machtig wapen in handen. De mogelijkheid om te verrekenen verjaart immers niet waardoor het mogelijk is de verrekening toe te passen op huurverhogingen die tot ver verleden in het verleden hebben plaatsgevonden.
De uitspraak kan dus grote gevolgen hebben voor (ver)huurders van geliberaliseerde woningen met soortgelijke huurverhogingsbedingen in hun huurovereenkomst. Bovendien komen dergelijke bedingen regelmatig voor. Het verhogingsbeding vertoont namelijk veel overeenkomsten met het verhogingsbeding dat in het veelgebruikte Model Woonruimte van de vereniging ROZ wordt gehanteerd. Ook daarin wordt uitgegaan van een jaarlijkse indexatie op basis van de consumentenprijsindex, te verhogen met een door de verhuurder zelf in te vullen percentage.
Tot slot
De uitspraak laat zien dat contractuele bepalingen over huurverhogingen aan een strenge toets onderworpen kunnen worden. De verhogingen die in het verleden hebben plaatsgevonden, kunnen op losse schroeven komen te staan als deze toets niet wordt doorstaan – ook als de bepaling maar gedeeltelijk niet door de beugel kan. Bent u benieuwd naar het verhogingsbeding in uw situatie? Of hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op.
In 2019 schreef mijn collega Esmée van Essen een relevante blog over huurverhogingen bij geliberaliseerde woningen. Deze blog kunt u hier terugvinden.