Stel, u gaat een jaar naar het buitenland. Of u trekt in bij uw partner maar wilt uw woning niet verkopen. U heeft dan niet de lusten van de woning, maar wél de lasten. Verhuur van de woning klinkt dan als een goede optie. Uw koopwoning, uw eigendom, uw beslissing, toch? Nee.
Verhuur en hypotheekvoorwaarden
De geldverstrekker heeft met u zaken willen doen en wil dan ook dat u zelf in de woning woont. De meeste geldverstrekkers hebben in de hypotheekvoorwaarden dan ook opgenomen dat aan de geldverstrekker toestemming moet worden gevraagd voor (tijdelijke) verhuur. Dit wordt ook wel een huurbeding genoemd.
Huurders van woonruimte zijn namelijk in grote mate beschermd door de wet. Sinds 1 juli 2024 is met de Wet vaste huurcontracten tijdelijke verhuur weer in de ban gegaan. Het uitgangspunt is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Slechts in bijzondere gevallen kunt u nog een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar aangaan.
Als u eenmaal uw koopwoning heeft verhuurd, is het dan ook niet makkelijk om weer de vrije beschikking daarover te krijgen. En daar is een geldverstrekker niet blij mee. Als een woning verhuurd is, wordt de waarde daarvan namelijk minder en dat is nadelig voor de geldverstrekker bij (gedwongen) verkoop.
Geldverstrekker verleent geen toestemming, wat nu?
Geldverstrekkers zijn vaak aangesloten bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Als uw geldverstrekker geen toestemming geeft voor verhuur, kunt u de afwijzing laten toetsen door de Geschillencommissie van het Kifid. Het Kifid toetst of de geldverstrekker zich gedraagt op een manier die onaanvaardbaar is als het gaat om de eisen van redelijkheid en billijkheid. Geldverstrekkers hebben echter wel een grote mate van vrijheid als het gaat om het al dan niet geven van toestemming.
Verhuren zonder toestemming?
Soms realiseert iemand zich niet dat er toestemming moet worden gevraagd voor verhuur aan de geldverstrekker. Of iemand vraagt gewoon simpelweg geen toestemming. Die mensen lopen een behoorlijk risico! Verhuur zonder toestemming is absoluut af te raden.
Problemen met de geldverstrekker
Afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden kan de geldverstrekker verschillende dingen doen. Bijvoorbeeld direct de volledige hypotheekschuld opeisen, een boeterente vorderen en een BKR-registratie plaatsen. Vaak staat er ook een zogeheten ‘ontruimingsbeding’ in de hypotheekvoorwaarden De geldverstrekker kan op basis daarvan een machtiging vragen aan de rechtbank om de woning te laten ontruimen, waarna de woning verkocht wordt.
Problemen met de huurder
Maar bij problemen met de geldverstrekker houdt het nog niet op. Er is namelijk ook nog een huurder die na een ontruiming door de geldverstrekker op straat staat. Hoewel de huurder op straat staat, heeft de huurder nog altijd een huurovereenkomst. Daarvan kan de huurder nakoming verlangen. De huurder heeft recht op het gebruik van de woning, maar de verhuurder kan de woning niet langer in gebruik geven. De huurder lijdt schade. Wat nu?
Recent boog de rechtbank Midden-Nederland zich over een zaak waarin dit aan de orde was.
Z huurde sinds 1 februari 2007 een woning van A. De woning was zonder toestemming van de bank verhuurd. Dit werd in 2023 door de bank ontdekt. De bank vroeg én kreeg op grond van de hypotheekvoorwaarden toestemming van de rechter om Z te laten ontruimen.
Z vorderde vervolgens ruim € 20.000,- aan immateriële en materiële schadevergoeding van A. Z had ook op grond van de wet met voorrang schade vergoed kunnen krijgen uit de opbrengt na executieverkoop van de woning, maar mogelijk resteerde er niets meer na het inlossen van de hypotheek. Z koos er in ieder geval voor om op grond van wanprestatie schade op zijn verhuurder te verhalen. En dat lukte. De rechtbank overwoog – kort gezegd – dat A niet aan zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst heeft voldaan omdat hij aan Z niet het rustig huurgenot heeft verschaft. A moet daarom de schade van Z vergoeden!
Uiteindelijk kreeg Z niet het hele bedrag toegewezen omdat niet alle opgevoerde posten als schade kon worden gezien die aan A kon worden toegerekend. A moest een bedrag van ruim € 8.000,- aan schadevergoeding aan Z betalen. Een dure les.
Heeft u naar aanleiding van dit onderwerp verdere vragen? Neem dan gerust contact op met een van onze huurrechtadvocaten.