Als aspirant-vastgoedbelegger sta je voor een belangrijke beslissing: het kopen van een pand als beleggingsobject. Je hebt je oog laten vallen op een aantrekkelijk pand en ziet mogelijkheden om het te verhuren. Maar wacht even!
Natuurlijk ben je gevallen voor de locatie, de uitstraling van het pand en de bouwkundige staat. Maar voordat je enthousiast de koop sluit, is het cruciaal om ook te bepalen of het pand valt onder de categorie winkelruimte (artikel 7:290 BW) of overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW). Dit onderscheid heeft namelijk verstrekkende gevolgen voor jouw rechten en plichten als verhuurder.
Het belang van de juiste categorisering
Waarom is dit onderscheid zo belangrijk? Simpelweg omdat het huurrechtelijk regime dat van toepassing is, sterk verschilt tussen deze twee categorieën. Dit heeft namelijk invloed op zaken als huurbescherming, huurprijsaanpassingen en de duur van de huurovereenkomst. Hieronder volgt een nadere toelichting.
Winkelruimte (artikel 7:290 BW)
Winkelruimte, ook wel ‘290-bedrijfsruimte’ genoemd, geniet een sterke wettelijke huurbescherming. Dit type omvat:
- Kleinhandelsbedrijven;
- Restaurants en cafés;
- Afhaal- en besteldiensten;
- Ambachtsbedrijven;
- Hotelbedrijven;
- Kampeerbedrijven.
Kenmerkend voor deze categorie is dat er een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig moet zijn voor directe levering van goederen of diensten. Grofweg betekent dit dat het gaat om bedrijfsruimtes waar klanten fysiek dingen kunnen kopen of bestellen.
Overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW)
Alle bedrijfsruimtes die niet onder artikel 7:290 BW vallen, worden beschouwd als overige bedrijfsruimte. Denk hierbij aan:
- Kantoorruimtes;
- Opslagruimtes;
- Productiehallen;
- Sportscholen.
Waarom het uitmaakt
Het verschil in regime heeft grote gevolgen:
- Huurbescherming: Huurders van winkelruimte genieten meer bescherming. Zij hebben recht op een initiële huurtermijn van 5+5 jaar. Dit betekent dat de huurovereenkomst na de eerste 5 jaar automatisch met nog eens 5 jaar wordt verlengd. Bij overige bedrijfsruimte is een dergelijke regeling niet van toepassing; de looptijd en opzegtermijnen zijn flexibeler en worden in de huurovereenkomst vastgelegd.
- Huurprijsaanpassing: Bij winkelruimte kan de huurprijs na afloop van een contractperiode worden aangepast via een rechterlijke toetsing. Bij overige bedrijfsruimte is dit niet het geval, waardoor huurprijsherziening grotendeels afhankelijk is van onderlinge afspraken tussen huurder en verhuurder.
- Beëindiging huurovereenkomst: Het beëindigen van een huurovereenkomst voor winkelruimte is complexer en kent strikte voorwaarden. Bij overige bedrijfsruimte is opzegging vaak eenvoudiger, afhankelijk van de afspraken in het contract.
- Onderverhuur en indeplaatsstelling: Voor winkelruimte gelden specifieke regels omtrent onderverhuur en indeplaatsstelling, die niet van toepassing zijn op overige bedrijfsruimte. Dit kan van belang zijn als een huurder zijn onderneming wil overdragen aan een nieuwe exploitant.
Doe je huiswerk
Als potentiële koper van een beleggingspand is het essentieel om vooraf goed onderzoek te doen:
- Bestemmingsplan: Controleer het bestemmingsplan van de gemeente om te zien welk gebruik is toegestaan. Een pand dat juridisch als kantoorruimte is bestempeld, mag bijvoorbeeld niet zomaar als winkelruimte worden verhuurd.
- Vergunningen: Ga na welke vergunningen nodig zijn voor de beoogde verhuur. Je kunt met een huurder afspreken wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen van die vergunningen.
- Huidige situatie: Als het pand al verhuurd is, vraag dan alle huurovereenkomsten op en controleer of er geen onderhuurders aanwezig zijn.
- Juridisch advies: Overweeg om een jurist in te schakelen die gespecialiseerd is in huurrecht om alle aspecten grondig te laten onderzoeken.
Door je goed te verdiepen in het type bedrijfsruimte en de bijbehorende huurrechtelijke implicaties, kun je een weloverwogen beslissing nemen. Dit zorgt niet alleen voor een soepeler verhuurproces, maar beschermt ook jouw investering op de lange termijn. Onthoud: een goed geïnformeerde belegger is een succesvolle belegger!
Behoefte aan meer informatie? Neem contact op met een van onze advocaten.