Het verhuren van een extra woonruimte kán een ultieme uitkomst bieden; maar ook zonder een getekende huurovereenkomst ontstaan er rechten en verplichtingen.
De vraag naar enigszins betaalbare woonruimte in de vrije sector is groot, maar het aanbod is beperkt. Veel mensen met een extra gecreëerde woonruimte – zoals een bijgebouw of een tot woning omgebouwde garage – zien het als een mooie kans om een vriend, familielid of kennis uit de brand te helpen, met als bonus een fijn extraatje in de portemonnee. Hierbij wordt vaak een getekende huurovereenkomst achterwege gelaten en gedacht dat er op deze manier geen rechten en verplichtingen ontstaan. De praktijk wijst echter uit dat deze situatie juridisch gezien niet zo vrijblijvend is als het in eerste instantie lijkt.
Huurovereenkomst
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is de naam die partijen aan de overeenkomst geven niet bepalend voor de kwalificatie huur. Het maakt niet uit of partijen het omschrijven als een vriendendienst of iets anders, het gaat om de inhoud van die overeenkomst. Zolang de huurder woonruimte in gebruik heeft en daarvoor een tegenprestatie levert, is er sprake van een huurovereenkomst. Hoewel het mogelijk is dat de huurprijs lager ligt dan een marktconforme prijs, verandert dit niets aan het feit dat er sprake is van een tegenprestatie. De tegenprestatie kan ook geschieden in natura (ECLI:NL:RBNHO:2024:5325).
Huurbescherming
Als er sprake is van een huurovereenkomst bij woonruimte, heeft de huurder het recht op huurbescherming. Dit betekent dat u als verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. Opzegging is enkel mogelijk als er een geldige opzeggingsgrond is. Als de huurder instemt met de opzegging eindigt de huur. Weigert de huurder? Dan zal u de rechter moeten vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.
Uit de rechtspraak blijkt dat slechts in uitzonderlijke gevallen een beroep op huurbescherming als onaanvaardbaar kan worden beschouwd op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). In een uitspraak van de Rechtbank Limburg op 27 november 2015, (ECLI:RBLIM:2015:10132) oordeelde de rechter dat het beroep op huurbescherming onredelijk was. In dit geval was de huur bedoeld als tijdelijke oplossing voor de huurders die in een noodsituatie verkeerden. De verhuurder mocht erop vertrouwen dat zij binnen korte tijd vervangende woonruimte zouden vinden. Dat dit later niet lukte, verandert niets aan de oorspronkelijke intentie van beide partijen. De woning was niet bedoeld voor permanente bewoning, wat de huurders hadden kunnen weten.
Conclusie
Hoewel het verhuren van een extra woonruimte onschuldig lijkt, kan dit aanzienlijke juridische en financiële gevolgen hebben. Zodra er een huurovereenkomst tot stand is gekomen en de huurder huurbescherming geniet, is het voor u als verhuurder niet eenvoudig om de huurder uit de woning te laten vertrekken.
Heeft u naar aanleiding van dit onderwerp verdere vragen? Neem dan gerust contact op met een van onze huurrechtadvocaten.
Deze blog is in samenwerking met onze stagiaire Anouk Admiraal geschreven.